Mietzinserhöhung während laufendem Mietverhältnis
Formelle Voraussetzungen (OR 269d)
- Mitteilung auf dem amtlichen Formular
- Amtliches Formular auf hausverein.ch
- eigenhändige Unterzeichnung
- Begründung der Erhöhung
- klar und verständlich
- bei mehreren (relativen) Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil in Prozent oder Franken bezeichnet werden
- » (Mietzinsgestaltung ») Kumulierungs- und Kompensationsregeln sind zu beachten
- Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine
- bei Geschäftsräumen
- 6 Monate; vertraglich verlängerbar
- ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- bei Wohnräumen
- 3 Monate, vertraglich verlängerbar
- ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- bei Geschäftsräumen
- Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist; d.h. Erhöhung muss dem Mieter 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen
- Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung
Materielle Voraussetzungen
- » “Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe”
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b);
» wertvermehrende-investitionen.ch - Erhöhung des Referenzzinssatzes; aktueller Referenzzinssatz auf
» Bundesamt für Wohnungswesen BWO - Allgemeine Kostensteigerung
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b);
- Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes
Mögliche Einreden des Mieters
- Beweislast liegt beim Mieter
- Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag
- Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten (vgl. unten)
- Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen Niveau (vgl. unten)
Anfechtung Mietzinserhöhung
- » “Klageformular Mietzinserhöhungsanfechtung”
- Verfahren:
- Klage ist innert 30 Tagen ab Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen
- Achtung: Verwirkungsfrist!
- Nichtigkeit (unklare Begründung) kann immer geltend gemacht werden
