Mietzins

Begriff

  • Entgelt für den Gebrauch der Sache
  • Bruttomietzins besteht aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten.

Bestimmung

  • muss bei Vertragsabschluss bestimmt werden (resp. bestimmbar sein)
  • besondere Vereinbarungen:
    • Indexmiete (OR 269b)
      • Vereinbarung, dass der Mietzins regelmässig der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird
      • Mietvertrag darf für mindestens 5 Jahre durch Vermieter nicht kündbar sein
      • keine anderen Mietzinsanpassungen während der Indexierung möglich
      • Ausnahmen (wenn besonders vereinbart):
        • Mietzinsanpassungen infolge Mehrleistungen des Vermieters
        • Mietzinsanpassungen infolge Einführung neuer öffentlich-rechtlicher Abgaben und Preissteigerungen bei den Nebenkosten
      • Mietzinsanpassungen auf dem amtlichen Formular
    • gestaffelte Mietzinse (OR 269c)
      • Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht
      • Mietvertrag für mindestens 3 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
      • nur eine Erhöhung jährlich
      • Erhöhungsbetrag muss in Franken angegeben werden
      • Kombination Indexmiete und gestaffelte Mietzinse ist unzulässig; nacheinander ist möglich
    • Umsatzmiete
      • Vereinbarung, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht
      • kann nicht nach den Kriterien von OR 269 ff. auf Missbräuchlichkeit überprüft werden
      • andere Erhöhungsgründe können nicht geltend gemacht werden
      • wird ein Mindestmietzins vereinbart, unterliegt dieser den gesetzlichen Regeln zum Mietzins

Zahlung des Mietzinses

  • Hauptpflicht des Mieters
  • Zahlungstermin
    • ohne vertragliche Regelung
      • am Ende des Monats, spätestens am Ende der Mietzeit
      • Ausnahmen:
        • anderer Termin ist ortsüblich
        • Ortsüblichkeit im Kanton Zürich: Mietzins ist zum Voraus auf den ersten Tag des Monats geschuldet
    • vertraglich wird regelmässig vorgesehen, dass der Mietzins monatlich oder quartalsweise zum Voraus zu bezahlen ist
  • Geldschulden sind Bringschulden.
  • Zahlung durch Verrechnung
    • Mietzins kann durch Verrechnung getilgt werden
    • Voraussetzungen:
      • Forderung zwischen den gleichen Parteien
      • gleichartige Forderungen
      • Verrechnungsforderung muss fällig sein
      • Verrechnung darf nicht vom Gesetz ausgeschlossen sein (z.B. nach Konkurs des Vermieters)
      • Verrechnungserklärung
    • Risiko für Mieter (während laufendem Mietverhältnis)
      • ausserordentliche Kündigung nach OR 257d, wenn Verrechnung ungerechtfertigt ist
  • Rückforderung
    • Mieter bezahlt (irrtümlich) zuviel (z.B. aufgrund einer nichtigen Mietzinserhöhung)
    • Rückforderungsanspruch nach OR 62 ff.
      • muss innert einem Jahr ab Kenntnis geltend gemacht werden
      • maximal innert 10 Jahren ab Entstehung des Anspruchs

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