Begriffe

Zwei Prinzipien: Kostenmiete – Marktmiete

Im Mietrecht gelten zwei sich widersprechende Prinzipien:

  • Prinzip der Kostenmiete
    • Miete soll sich gemäss den auf einer Liegenschaft anfallenden Kosten entwickeln
      • Veränderung Hypothekarzinsfuss resp. Referenzzinssatz
      • Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
      • allgemeine Kostensteigerungen
      • vom Vermieter erbrachte wertvermehrende Investitionen
    • Vermieter soll mit den Mietzinsen auf dem investieren Kapital eine gewisse Rendite erzielen können
      • Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
      • Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
  • Prinzip der Marktmiete
    • Mietzins soll den bestehenden Marktverhältnissen entsprechen
    • Bezeichnung: Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)

Methoden zur Mietzinsbestimmung

Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses:

Absolute Methode

  • Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist
  • Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per einen bestimmten Stichtag; die frühere Mietzinsgestaltung ist unbeachtlich (Momentaufnahme)
  • gilt in Bezug auf
    • Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
    • Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
    • Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
  • Anwendung
    • bei Neuvermietung kann der Vermieter den Mietzins entsprechend den absoluten Kriterien festlegen
    • nach einer Handänderung kann der Erwerber den Mietzins auch absolut festlegen (Rechtsprechung des Bundesgerichts)
    • bei Ausschöpfung eines rechtsgültig vereinbarten Erhöhungsvorbehalt; vgl. unten „Erhöhungsvorbehalt“
    • als Einwand des Vermieters gegen ein Herabsetzungsbegehrens des Mieters
    • als Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
    • als Einwand bei einem Herabsetzungsbegehren resp. Mietzinserhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Mietverträgen mit Index- oder Staffelmietzinsen

Relative Methode

  • Überprüfung, ob der Mietzins sei der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist
  • Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung bestimmter Kriterien (sog. relative Kriterien; vgl. Schema „Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe“)
  • Anwendung
    • immer im laufenden Mietverhältnis
    • Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt)
    • massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil
    • Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben
      • bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (vgl. VMWG 14 Abs. 3)
      • letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
      • allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum
      • Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht

Erhöhungsvorbehalt (vgl. VMWG 18)

  • grundsätzlich kann sich der Vermieter für alle Mietzinsanpassungskriterien nur auf die seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen berufen
  • stehen dem Vermieter aufgrund der früheren Mietzinsgestaltung Reserven zu, kann er diese im sog. Vorbehalt statuieren
  • muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet werden
    • umstritten, ob einzelne Erhöhungsgründe differenziert aufgeführt werden müssen
  • müssen bei jeder Mietzinserhöhung resp. gerichtlichen Vergleich oder Urteil erneuert werden
  • Vorbehalte können nicht angefochten werden; nur deren Aussschöpfung

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